Lakásár‑robbanás svédek által dominált területeken: a kutatás a bevándorlást jelöli meg okként - írja a Samnytt.

Egy új dán kutatási jelentés szerint a bevándorlás közvetlen és mérhető hatással van a lakásárakra Svédországban - írja a Samnytt.

A megnövekedett bevándorlás magasabb bérleti díjakhoz, magasabb ingatlanárakhoz vezet – és olyan mintához, ahol a kereslet azokban a területeken szökik az egekbe, ahol szinte csak őshonosok élnek. Ez a jelenség megerősíti azt, amit régóta „fehér menekülésnek” neveznek: a svédek elköltöznek a bevándorlók által sűrűn lakott területekről, miközben a lakásárak erőteljesen emelkednek az ország svéd többségű részein.

A tanulmány kiterjedt dán nyilvántartási adatokon alapul az 1999–2016 közötti időszakból, és fejlett módszert alkalmaz az immigráció lakásárakra, bérleti díjakra és népességmozgásokra gyakorolt tényleges, kauzális hatásának elkülönítésére. 

Az eredmény egyértelmű: a bevándorlás volt a legfőbb hajtóereje az árak emelkedésének. 

A jelentés egyértelműen kimutatja, hogy a bevándorlás 1999 és 2016 között közvetlen, okozati hatással volt a lakásárak és a bérleti díjak emelkedésére. A számítások szerint a bevándorlás 1 százalékos növekedése körülbelül 11 százalékos lakásár-emelkedést és körülbelül 6 százalékos bérleti díj-emelkedést eredményez egy ötéves időszak alatt.

Ezt a jelenséget gyakran nevezik „native flight”, „white flight” vagy „spatial sorting” néven: amikor a bevándorlás bizonyos lakóövezetekben növekszik, a közeli „őshonos” negyedekben jelentősen megnő a lakások iránti kereslet. Ezeket biztonságosabbnak, homogénebbnek és magasabb iskolai színvonalúnak tartják, ami hatalmas nyomást gyakorol ezekre a lakóövezetekre.

A kutatók hangsúlyozzák, hogy ez nem korrelációról, hanem tényleges ok-okozati összefüggésről van szó, vagyis hogy a bevándorlás önmagában emeli az árakat, függetlenül más tényezőktől, mint a munkaerőpiac, a jövedelmi szintek vagy az általános gazdasági növekedés.

Egy központi mechanizmus az, hogy a lakáskínálat Dániában – csakúgy, mint Svédországban – lassú, és nem tud lépést tartani a megnövekedett kereslettel. Amikor rövid időn belül sok új háztartás jön létre, az mind a bérleti piacot, mind a lakástulajdon-piacot felfelé nyomja. A jelentés következtetése tehát összefoglalható így: a bevándorlás strukturális motorjaként működött a lakásárak emelkedésében az egész 2000-es években.

Árexplózió a „svéd területeken” a native flight miatt

A jelentés legszembetűnőbb megállapítása azonban nem a migránsok által sűrűn lakott területekre vonatkozik, hanem azokra, amelyeket a migráció még nem ért el. 

Az árak leginkább azokban a területeken emelkednek, ahol szinte csak svéd lakosok élnek. Amikor a kutatók helyi szintre mennek le, azt látják, hogy a legnagyobb áremelkedések nem ott történnek, ahol a bevándorlók ténylegesen letelepednek, hanem a szomszédos területeken, ahol a született svéd lakosok aránya magas.

Ezt a jelenség a native flight: amikor az migráció bizonyos lakóövezetekben növekszik, a közeli „bennszülött” negyedekben jelentősen megnő a lakások iránti kereslet. Ezeket a negyedeket biztonságosabbnak, homogénebbnek és magasabb iskolai színvonalúnak tartják, ami hatalmas nyomást gyakorol ezekre a lakóövezetekre.

Az eredmény az, hogy az árak ott emelkednek a legjobban, ahol a svédek (vagy Dánia esetében a dánok) dominálnak. Azaz a bevándorlás közvetett motorja a száguldó áraknak az etnikailag homogén lakóövezetekben is.

A kutatók ezt egyértelmű kétlépcsős hatásként írják le: először a bevándorlás keresleti sokkot okoz az egész lakásrendszerben, majd a hazai háztartások elköltöznek vagy elkerülik a bevándorlók által sűrűn lakott területeket – ami túlfűtöttséget okoz a svéd dominanciájú részeken a lakáspiacon.

Ez a minta nemzetközi szinten is jól ismert. Az Egyesült Államokban a „white flight” (fehérek elvándorlása) kifejezést már az 1960-as években megalkották, amikor a fehér háztartások elkezdtek elköltözni a demográfiailag gyorsan változó városrészekből. Leah Boustan és David Card kutatók több tanulmányban is kimutatták, hogy ezt a fejleményt nem előítéletek, hanem a biztonság, az iskolaválasztás és a gazdasági ösztönzők is motiválják.